歲尾年初，高層頻頻釋放出堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松的決心。來自各有關(guān)部門的年度工作會議也傳遞出強烈的信號：“繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控?！?限購等行政手段不放松。房產(chǎn)稅試點城市和開征時間表逐步明晰。據(jù)了解，上海、重慶為房產(chǎn)稅試點城市。
【發(fā)展歷程】
房產(chǎn)稅，顧名思義，是以房產(chǎn)為征稅對象向產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅，屬于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種、財產(chǎn)稅的范疇。新中國房產(chǎn)稅的征收歷史可以追溯到上世紀50年代。
上個世紀80年代，鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，使用者沒有土地所有權(quán)，我國將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種，并于1986年頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。這部條例明確規(guī)定，對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
“上個世紀80年代頒布這部房產(chǎn)稅條例時，我國還沒有進行住房市場化改革，人們普遍住的是公房，個人擁有住房的情況很少，收入也有限，所以，對個人自住房給予免稅?！北本┐髮W財經(jīng)法研究中心主任劉劍文說。
1998年，我國實施住房市場化改革，住房開始貨幣化，隨著住房改革不斷深化，我國的房地產(chǎn)市場也日趨活躍。
“在1998年我國住房制度改革之初，私人購房面積僅占城鎮(zhèn)住房竣工面積的30%，而現(xiàn)在，這個比例已達到70%?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說，短短十多年，我國房地產(chǎn)市場形勢已大不相同。
劉劍文說，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，亟待房產(chǎn)稅改革與之相配套。而作為我國稅制改革的一個重要內(nèi)容，“十二五”規(guī)劃建議也提出，要研究推進房地產(chǎn)稅改革，這意味著改革已經(jīng)提上日程。
【重要意義】
目前，世界上130多個國家和地區(qū)都對住房征收房產(chǎn)稅，而他們的通行做法中最突出的就是把房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要工具。
例如，對私有住房征稅已有180多年歷史的美國，明確將房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)的一部分，規(guī)定持有房地產(chǎn)必須繳納房地產(chǎn)稅，并且對低收入者、退伍軍人和老年人等弱勢群體實行減免稅優(yōu)惠。
高培勇告訴記者，相對而言，房產(chǎn)是透明度較高的財產(chǎn)，對于調(diào)節(jié)社會財富的財產(chǎn)稅來說，最容易把握、可操作性最強的就是房產(chǎn)稅。
近年來，與私人購房大量增加相伴隨的，是房價的大幅上漲。在北京、上海等發(fā)達城市，房價已經(jīng)是住房制度改革之初的10余倍。房產(chǎn)價值大幅提升，房產(chǎn)成為個人財產(chǎn)的重要組成部分。
更重要的是，房產(chǎn)還成了一些人的生財之道。“近幾年房產(chǎn)投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大產(chǎn)生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數(shù)多的個人住房征收房產(chǎn)稅進行適當調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距?！敝醒胴斀?jīng)大學稅務(wù)學院副教授高萍說。
此外，從世界各國實踐看，由于房產(chǎn)不能移動、稅基固定，絕大多數(shù)國家和地區(qū)都將房產(chǎn)稅作為地方稅，是地方政府重要而穩(wěn)定的稅源，而地方政府通常將這部分收入用于與公眾利益相關(guān)的教育、衛(wèi)生、消防、治安及基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)支出。這也為我國房產(chǎn)稅改革提供了重要的借鑒。
高萍告訴記者，除了合理調(diào)節(jié)收入分配，房產(chǎn)稅的改革將使我國財產(chǎn)稅體系進一步健全，更好地發(fā)揮財產(chǎn)稅在稅制結(jié)構(gòu)中的作用。同時，房產(chǎn)稅也將為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，在一定程度上緩解地方政府財力緊張矛盾。
在我國，房產(chǎn)稅也被賦予了更直接解決民生問題的期待。劉劍文建議，房產(chǎn)稅負有調(diào)節(jié)收入分配差距的重任，應(yīng)該用來提供公共服務(wù)或公共品，比如用于建設(shè)保障性住房，如廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房等保障性住房建設(shè)。
【面臨的挑戰(zhàn)】
從國際經(jīng)驗及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所擁有的住房普遍征收。但很多專家在接受采訪中表示，由于我國地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間、城市之間經(jīng)濟發(fā)展水平差別較大，各地房地產(chǎn)信息管理水平參差不齊，目前對個人住房普遍征稅的條件尚不成熟，因此改革難以一步到位，只能分步推進，可以考慮先在部分城市進行試點。
“先行試點可以在制度設(shè)計、稅基評估、征收管理等方面探索和積累經(jīng)驗，也為以后改革逐步擴大到全國奠定基礎(chǔ)?！备吲嘤抡f。他同時強調(diào)，在改革試點中一定要注意保障居民的基本居住需求。
對于啟動房產(chǎn)稅改革試點面臨的各項挑戰(zhàn)，專家們指出，當前亟待解決的問題是來自稅收征管環(huán)節(jié)的挑戰(zhàn)。
高培勇說，中國目前的稅收征管機制是建立在對“間接稅”征收的基礎(chǔ)上，而房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，屬于直接稅的范疇?！澳壳岸愂照鞴艿闹贫仍O(shè)計與房產(chǎn)稅不相匹配，這就要求對其進行根本性的變革。”
【完善制度】
由于房產(chǎn)稅制度在我國是從無到有建立起來的，要更好地發(fā)揮其積極作用，在起步階段，還需要解決不少操作層面的實際問題。
首先是避免“誤傷”中低收入家庭。房產(chǎn)稅和其他稅種最大的不同點是稅基和稅源分離，人們?nèi)粘＝佑|的個人所得稅、營業(yè)稅等，所交的稅都來自個人所得和營業(yè)收入。但房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)的評估價值繳納，并不能直接變現(xiàn)，需要人們“另外掙錢”來交。因此，對掙錢能力弱的中低收入家庭而言，房產(chǎn)稅額外增加了一筆不小的負擔。而對掙錢能力強的高收入家庭而言，房產(chǎn)稅的負擔則小得多。征收房產(chǎn)稅的目的是遏制投資投機、調(diào)節(jié)收入分配、體現(xiàn)社會公平，一旦出現(xiàn)對投資者影響小，對中低收入家庭反而增加負擔的情況，則有悖初衷。因此，在制度設(shè)計時，應(yīng)該特別注重保護中低收入家庭。如實行起點稅率較低的累進稅率制，住房面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高。對首套房免征房產(chǎn)稅，對中低收入家庭實行低稅率等。
房產(chǎn)稅要解決的第二個實際問題是“怎么收”。和個人所得稅由單位代扣代繳不同，房產(chǎn)稅是需要個人自行申報、到稅務(wù)部門繳納的，但我國居民還沒有養(yǎng)成自主納稅的習慣，很有可能出現(xiàn)“有人評估、沒人交稅”的情況。有方案提出，對沒有按時繳納房產(chǎn)稅的家庭，在賣房時一并征收，并收取高額滯納金，否則不能交易。然而，一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收，本來是持有環(huán)節(jié)的稅賦就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅賦，從而又很可能轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。因此，必須設(shè)計出一套穩(wěn)妥的征收方案，確保房產(chǎn)稅能按時足額征收，否則又會變成紙上談兵。
第三道關(guān)，是如何做好房產(chǎn)價值的評估。房產(chǎn)稅根據(jù)不斷變化的房產(chǎn)價值計稅，需要定期對房產(chǎn)價值進行評估，需要一大批專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)評估人員。但目前我國評估機構(gòu)、人員的數(shù)量和專業(yè)程度還遠沒有達到征收房產(chǎn)稅要求的水平，甚至對評估機構(gòu)如何設(shè)置的意見還不統(tǒng)一。到底是在財稅部門里直接建立房產(chǎn)稅評估機構(gòu)，還是由政府組織非營利性機構(gòu)進行評估，孰優(yōu)孰劣，還需要通過制度設(shè)計和實際的試點工作，進一步論證和完善。
