隨著全面深化改革的持續(xù)推進(jìn)，類似“土地使用權(quán)到期后該怎么辦”的問題還將出現(xiàn)，解答宜早不宜遲
近日，浙江溫州部分市民發(fā)現(xiàn)，自己的房屋面臨土地證到期影響買賣的問題，續(xù)期可能要重新繳納占房價(jià)總額約1/3的土地出讓金。溫州市國土局回應(yīng)稱，已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定，妥善化解這類問題。土地使用權(quán)到期怎么辦，再次引起廣泛關(guān)注和討論。
關(guān)于土地使用權(quán)的“大限”，我國物權(quán)法已明確規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，但如何續(xù)期，是否需要繳納土地出讓金，以及繳納標(biāo)準(zhǔn)等問題，物權(quán)法并未給出詳細(xì)規(guī)定，也沒有出臺(tái)相關(guān)的法律解釋，這是引發(fā)溫州土地續(xù)期爭議的原因所在。從溫州此次的事件本身來看，的確有歷史原因，因?yàn)檫@批上世紀(jì)90年代初期的住宅用地的使用權(quán)為20年，當(dāng)時(shí)物權(quán)法尚未出臺(tái)，相關(guān)法律也不完善。然而，在社會(huì)主義法律體系已經(jīng)形成，強(qiáng)調(diào)法治思維和法治方式的今天，如何盡快給出回應(yīng)、化解群眾憂慮，應(yīng)該成為相關(guān)部門的當(dāng)務(wù)之急。
國有土地使用權(quán)出讓，意味著任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，使用土地，必須依法申請，向政府購買國有土地的建設(shè)用地使用權(quán)。在我國的改革實(shí)踐中，這一制度經(jīng)歷了一個(gè)從無法可依到有章可循的過程。我國土地使用權(quán)的有償、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限從20年到法定最高年限70年不等，也就是人們常說的“土地大限”。1990年，國務(wù)院出臺(tái)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，1994年國家又出臺(tái)了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，對這一領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范。2007年頒布的物權(quán)法，則是這一領(lǐng)域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權(quán)。這意味著即便土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)也不容剝奪，同時(shí)，住宅用地續(xù)期無須申請而自動(dòng)續(xù)期。
然而，物權(quán)法在自動(dòng)續(xù)期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設(shè)用地使用者往往是較為分散的業(yè)主，政府有無義務(wù)幫助他們實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期？是否需要繳納土地出讓金？繳納標(biāo)準(zhǔn)如何？若是部分業(yè)主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會(huì)影響到其他業(yè)主？非住宅建設(shè)用地續(xù)期又該如何操作？這些模糊之處，立法者當(dāng)時(shí)或有其他考慮，但目前已經(jīng)影響到群眾的生產(chǎn)和生活。一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產(chǎn)權(quán)制度的落實(shí)，也讓人們因?yàn)閾?dān)憂在到期后繳納難以承受的出讓金而處于不安之中。另一方面，這為相關(guān)市場交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用權(quán)到期后，房屋因未能自動(dòng)續(xù)期而不能交易過戶的案例。不難預(yù)見，如果相關(guān)規(guī)定仍不明確，還將出現(xiàn)諸多房屋買賣后續(xù)糾紛，以及因繳納出讓金而出現(xiàn)的爭端。
國有土地使用權(quán)出讓制度的產(chǎn)生和完善，是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關(guān)立法則是對這一成果的有力維護(hù)。在全面深化改革的過程中，一方面要堅(jiān)決維護(hù)和嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進(jìn)行有連續(xù)性和建設(shè)性的修補(bǔ)。相信隨著全面深化改革的持續(xù)推進(jìn)，類似“土地使用權(quán)到期后該怎么辦”的問題還將出現(xiàn)，解答宜早不宜遲。期望相關(guān)部門能夠著眼公民合法權(quán)益，立足于現(xiàn)實(shí)可行性、法律穩(wěn)定性，從細(xì)節(jié)出發(fā)，拿出于法有據(jù)、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。
